众所周知，关于房地产税的征收，一直都是全民关注的话题，不过由于涉及到了方方面面的利益，而且在征收对象、标准、税率等方面又十分复杂和麻烦，所以虽然“喊”了十多年，但一直迟迟没有出台。因此，如今房地产税“突然”被全国人大授权国务院在部分地区开展试点，在时间上似乎超出了不少人的预期。

不过，根据最近半年来的一系列消息来看，房地产税开始试点又完全在意料之中。我们先来简单梳理一下时间脉络

 

5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住建部、国家税务总局等四部门召开了房地产税改革试点工作座谈会，听取了部分城市和部分专家学者对于房地产税试点工作的意见。

 

8月18日，在介绍下一步的财政重点工作时，财政部副部长许宏才表示要积极稳妥推进房地产税立法和改革。

 

10月16日，《求是》杂志发表了高层的一篇文章《扎实推动共同富裕》。文章明确提及：要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。对此，业内普遍认为，这预示着房地产税试点工作将开始加快。

10月23日，第十三届全国人大常委会第三十一次会议，正式通过了全国人大常委会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。换句话说，从5月份听取试点意见开始，短短5个多月之后，房地产税试点工作即将正式开始了。

 

值得注意的是，会议还明确了一些关于房地产税征收的细节，值得购房者关注。

 

1、试点房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

 

说白了就是，除了农村的房子以外，住宅、公寓、写字楼、厂房等都将成为征税的对象。其中，住宅也是当前老百姓最为关注的一项了。

 

2、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。

 

这一点说得很明确了，由国家统一制定试点办法，然后地方因城施策，制定实施细则。对此，财政部、税务总局在回答记者提问时也已经明确表示，将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法(草案)，做好试点各项准备工作。

 

3、试点期限为五年。试点过程中，应及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人大常委会报告试点情况。条件成熟之时，及时制定法律。

 

这意味着房地产税将采取试点在前，立法在后的渐进思路，试点工作会持续5年，而在这期间，房地产税大概率不会全面推广，而是利用这5年时间积累经验教训，为后续的房地产税立法提供经验和奠定基础。

既然国家已经一锤定音“部分地区开展房地产税改革试点”，那么哪些城市可能会率先成为试点，这应该是现在大家最关心的问题了。不过，由于试点各项工作还在准备之中，官方也还没有公布具体的名单，所以目前一切都还只是预测。接下来，我们不妨先看一看业内专家的看法。

 

长期以来，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞一直都建议房地产税先进行试点，然后再向全国推行。他表示，可以先在房价较高的热点城市进行试点，刚开始征税起点高一些，税率低一些，门槛宽一些，而且他还认为深圳是房地产税扩大试点的理想城市，以往的很多创新制度也都是在深圳先行先试的。

 

无独有偶，华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康也表示，深圳、海南、浙江等地可以不必等待，可以先加入试点范围，这样也可以给其他地方和全局配套改革提供更好的案例经验。同时，易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，浙江纳入试点的可能性很大，尤其是杭州。

 

在笔者看来，要想预测哪些城市可能会率先试点房地产税，关键是要搞清楚房地产税将会起到的具体作用，一是抑制过高的房价，促进楼市稳定；二是补充地方税源，甚至将来取代取代财政。因此，根据房地产税可能起到的作用来看，接下来的试点或将集中在以下4类城市：

 

1、房价涨幅较高，炒房现象集中的城市，可以通过出台房地产税打击炒房和稳定楼市。比如专家提到的深圳、海南等，这也是目前业内较为普遍的看法。

 

2、土地财政依赖度较低的城市。其实，这个也不难理解，房地产税出台，短期内会影响房地产市场的信心，比如导致楼市出现抛售行为，房企拿地积极性下降等等，所以对于土地财政依赖度很高的城市来说，如果再进行房地产税试点，很可能会影响到财政运转。

 

3、知名度较高的城市，比如国家中心城市、省会城市、副省级城市等，可以起到更好地示范和带动作用，更好地总结经验，从而为后续立法做准备。比如专家提出的杭州等。

 

4、上海和重庆。早在2002年，上海和重庆就试点了房地产税。不过，由于税率较低，覆盖范围较窄，影响比较低，而对于此次房地产税试点，国家还明确提及了一点就是深化试点，这意味着不仅之前的试点要继续推进，而且可能还会在原有的基础上对税基、计税标准等进行更进一步的调整和深化。

 

那么，房地产税试点征收，哪些人可能会受到影响呢？

 

一、增加多套房家庭的持有成本。关于房地产税征收，业内普遍认为，要么会免征首套房，要么按人均面积免征，再加上房地产税本身就具有调节收入分配的作用， 所以受影响较大的会是多套房持有者，而且持有的房子越多，要缴纳的税费就越多。

 

以市值300万元的房子为例，即便按1%的税率征收，每年也要缴纳3万元的税费。在笔者看来，房地产税的威力恰恰在于它是对持有环节征税，而且不是说一次性缴纳齐全就可以了，而是每年都需要缴纳，所以无疑会增加多套房持有者的持有成本。另外，在房住不炒的定位下，如今房价水平越来越平稳，持有房产的增值空间早已不如以前，所以一旦房地产税开征，如果持有的是大量的普通房产，反而还有亏损的可能。

 

二、不排除房东将税费转嫁到租客身上的可能性。在日常生活中，很多家庭都会把空置的房子租出去，而一旦房地产税试点征收，短期内来看，对于持有成本增加的家庭来说，往往会首先保证自己的收入不会减少，如果真的受到了影响，那么不少房东就会想方设法把税费负担转嫁到租客们的身上，所以这是需要注意的一个方面。

 

不过，从长期来看，随着住房租赁市场的快速发展，国家必然会在法律、政策等层面来维护租赁市场的稳定，保证租客们的权益。比如，住建部在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中就明确城市住房租金年度涨幅不超过5%，相信后续措施会越来越多，所以大家也无需过多担心。

编辑：付鹏

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